小产权商业用房(这类小产权房将转正,商住、写字楼、商铺再遇巨大利空!)

小产权房网    2023-09-18    43
原副标题:此类小产权房将隋东亮,住宅、住宅、店铺再遇非常大利空最新消息! ◎译者 | 钱黄金荣 ◎作者 | 米宅北

原副标题:此类小产权房将隋东亮,住宅、住宅、店铺再遇非常大利空最新消息!

◎作者 | 钱黄金荣

◎作者 | 米宅北京(MizhaiBJ) 已获颁权

据中新社最新消息,12月23日报请全国人民代表大会常务委员会表决的农地安全法、卫星城房地产安全法条文提案,在农地管理制度体制改革上作出了捷伊积极探索:

主要文本为:

小产权商业用房(这类小产权房将转正,商住、写字楼、商铺再遇巨大利空!)

1、略去了旧有农地安全法有关专门从事农业户口工程建设采用农地的,要采用非国有农地或是召为非国有的原自发性农地的明确规定;

2、对农地利用规划确认为轻工业、商业性等固定资产商业用途,并经司法机关注册登记的自发性工程建设轻工业用地,容许农地大部份权人透过卖地、承租等方式交予基层单位或是对个人采用。

3、旧有卫星城房地产安全法,有关自发性农地要先征税为非国有后就可以卖地的明确规定,新增加句“法律条文梅塞县明确规定的仅限”,以并行农地安全法修正。

此提案除非透过,将全盘扫除自发性固定资产工程建设轻工业用地抄底的法律条文心理障碍。

01

产生影响

不可否认,我省的农地管理制度是极为特定的:卫星城农地归乌木,贫困地区农地归自发性大部份。非国有农地可以直接抄底交易,但自发性农地却没用。

这换句话说,你在卫星城里买的70年产权的房子,你只有房屋大部份权(永久性)和农地采用权(70年),但农地的大部份权,依然是国家的。

而贫困地区居民在自己集体土地上立的房子,因为农地是自发性的,所以不能转卖。

若要转卖,要要透过政府征税,先在农地物理性质上转变成非国有,这就大大增加了自发性农地的资产价值,也妨碍了卫星城资本、技术等要素向贫困地区有序流动和平等交换。

而且,在自发性农地转变成非国有的这个环节中,地方政府不仅可以获得巨额的农地卖地金,还顺势成为了农地的唯一供应者。

这样的垄断机制,势必会造成供需失衡,这也是房价上涨的最主要原因之一。

当然,并不是大部份的自发性农地都能直接抄底,它也要符合一定条件:

1.司法机关取得、司法机关注册登记;

2.符合农地利用总规划;

3.规划确认为轻工业、商业性等固定资产商业用途;

这就相当于把住宅轻工业用地直接排除在外了,换句话说,对住宅市场其实并没有什么影响。

02

缓解矛盾

不可否认,一线卫星城房价高。其实,这并不是因为由钢筋水泥铸成的房子有多么值钱,而是因为其背后所附加的综合资源。

一线卫星城拥有全国最优质的教育、医疗、产业、信息等等资源,这是三四线远远比不上的。

所谓“人往高处走,水往低处流”,优质的资源无疑对人口有着天然的吸引力,由此就产生了源源不断的人口流入,卫星城就有了新鲜的血液。

这才是一线卫星城房价高的主要原因。

而如果照此节奏发展下去,势必会产生一个难以解决的问题——卫星城的发展容纳不了太多的人口。

那么

所以,大家也都看到了,除了深圳之外,一线卫星城在严格控制人口规模,包括雄安千年大计,目的都是为了使资源分配更平衡。

多的发展机会。

而除非轻工业、商业性类的自发性农地可以直接抄底,城乡工程建设轻工业用地就会同等抄底、同权竞价,毫无疑问,这样有利于促进城乡协同发展、也有利于缓解资源分配不均衡的矛盾,代表着乡村振兴向前迈出了一大步。

03

小产权房有望隋东亮吗

提案文本——略去旧有农地安全法有关专门从事农业户口工程建设采用农地的,要采用非国有农地或是征为非国有的原自发性农地的明确规定,这也意味着,商业性类的小产权房可以隋东亮了!

既然这样,那住宅类的小产权房有望隋东亮吗?

答案显然是否定的!

且不说这次直接被排除在外,11月份,广东还曾专门出台明确规定,打压小产权房:

不符合法律条文明确规定的,一律不予办理注册登记手续;

2017年9月,国土资源部和住建部也明确强调——防止小产权房透过不动产注册登记合法化。

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说到小产权房,就不能不提到深圳,深圳的小产权房数量之多,分布之广,类别之复杂,在全国无出其右。

据相关部门公布数据,深圳市的违法建筑数量约40万栋,建筑面积高达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%,基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前,深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。

之前,市场上纷纷猜测,深圳小产权房有可能会隋东亮,可结果却是,政府只支持商业性类小产房隋东亮,而住宅类,仍旧不在隋东亮范围内。

国家为什么不支持住宅类小产权房隋东亮?

很简答,因为相对于非国有农地来说,自发性农地的价格要便宜许多,而它们除非抄底,会对目前的商品房市场造成非常大冲击,尤其是像深圳这样的卫星城。

04

对商业性形态的非常大利空最新消息

为什么会这样?

因为它们和住宅不同,此类资产在交易时,会产生大数额的税费,而且购买人群、按揭贷款等,比住宅限制更为严格,再加上商业性水电、物业费奇高,种种不利因素导致,它们和住宅有着天壤之别的命运!

在一二线卫星城,住宅要么是一些首付不充足的年轻人用来暂时居住,要么是一些投资客买来赚取租金。

对于住宅公寓来说,如果其价格是附近住宅的30-40%,租售比能达到2-3个点,是可以考虑买来赚取租金的,但是,符合这样条件的住宅,即使打着灯笼,也很难找到。

至于住宅,更是纯靠租金,除非中间出现断档,租金则无法保证。

而现在,自发性农地除非抄底,商业性轻工业用地成本将会大幅降低,而且对于一二线卫星城来说,商业性轻工业用地供地量可能会井喷。

对于实体企业来说,这是很明显的利好,其租金成本在不远的将来有望下降;而对于商业性类投资客来说,毫无疑问是非常大的利空最新消息。

前段时间,在广州放松住宅调控之后,业内人士纷纷猜测北上深会不会跟进放松,现在此最新消息一出,即使以后会放松,也很难会有回暖。

05

贫困地区集体土地将何去何从

其实,这个政策并非是第一次落地,多年前就已经有试点,全国其他卫星城也有类似的尝试,比如自发性农地工程建设租赁房等等,这是贫困地区体制改革的一大步,它赋予了农民和贫困地区自发性更多的收益。

举个例子,过去专门从事农业户口工程建设采用农地要非国有化,换句话说,要经过地方政府征税,就可以抄底,这也是地方财政的基础。而这个环节除非被去掉,地方政府将不能收取农地卖地金了,贫困地区自发性反而会直接受益。

新闻一出,许多粉丝激动地跑过来咨询:这是不是就意味着,贫困地区集体土地更值钱了?

其实并不尽然。

笔者认为,这项体制改革影响受益最大的是城乡结合部、城中村、以及距离卫星城较近的贫困地区地区。这些区域的集体土地将来会很值钱。所以这些地区有贫困地区户口的,还是留着比较好。

至于那些偏远的广大贫困地区,目前来看影响不会太大,除非将来卫星城化能影响到这些地区,但是卫星城化究竟需要多长时间,是一件无法估量的事。

总之,对于一二线卫星城来说,未来商业性类农地价格肯定会降低,住宅、住宅、店铺等商业性形态投资收益率会越来越低,笔者建议,等到合适的时机,需尽快出手!

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