二线城市的(猝不及防!二线城市也热起来了!)(二线城市什么样)

小产权房网    2023-10-12    50

原副标题:惊慌失措!一线卫星城也热出来了!

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不可否认,房价前段时间很狂乱。

前两天,对折这种两张相片:

这是东莞去年2月新房和二手货房的房产交易现房。

二线城市的(猝不及防!二线城市也热起来了!)(二线城市什么样)

能看见,从2012到2023年,去年2月的房产交易量是最低的。

可说是近11年来最合适的2月!

东莞消费市场,真那么火了?

再看一看其它卫星城。

东莞,2月新房房产交易2188套,环比下跌24%,环比去年下跌257%;二手货房房产交易2356套,环比下跌46%,环比去年下跌411%。深圳,2月二手货房房产交易达9938套,环比快速增长78.68%,刷新2021年6月年来新低。 深圳,2月二手货房成交量3552套,环比快速增长95.4%,环比快速增长229.8%。 佛山,成交量也是两周比两周猛,2月房产交易同时实现5连升!

每项统计数据对准的回升速率都迅速。

那些卫星城再度走入众矢之的。

先飞到粤港澳区,人肉考察粤港澳区消费市场。

去看一看粤港澳区到底有多火?

上两张图,粤港澳区9+2城原产。

粤港澳粤港澳区内,深圳和深圳是三个称要小弟,各各方面都最注重。

房价自然也是神一般的存在,门槛很高。

深圳有价值的房子基本4万起步,深圳至少5-6万起步。

接下来就是东莞、东莞、佛山这几个后起之秀。

2

先说东莞。

如今的东莞,有价值的房子基本要3万以上。

松山湖片区,YYDS,这里有华为,是高精尖科技企业聚集地。

滨海湾新区,代表的是东莞的未来、前景、规划,也有不少产业落地。

中心城区,代表的是高大上的写字楼和商业、街道。

东莞房价现在最大的特点就是:

供应量极少,不仅是主城,就连外围的一些镇都没什么房子!

真不是夸张。

松山湖核心无新房,北部CBD有一个新项目,西南边缘有一个新项目。

一个是华侨城松湖原岸,松山湖北部CBD,释放价格53000左右。

另一个是松湖润府,松山湖西南边缘,靠近大岭山,释放价格51000-52000。

再看松山湖周边。

东边大朗现在主要有中海松湖云锦一个在售新房,均价35000-36000。

北边寮步目前主要在售的有三个,一个松湖云禧,精装28000-30000;另一个南山悦府,毛坯28000。

西边大岭山在售的新房也不多,有个中海松湖璟尚,接近3万的价格。

中心城区新房更少。

外围的长安镇,只有一个新盘在售,均价40000。虎门镇有三四个项目在售,有价值的都在30000以上。

为什么东莞供应量会那么少?

一个非常重要的原因就是,在上一轮(2010年左右开始)几乎所有卫星城都在大拆大建、拆城中村,做大规模货币化安置的时候,东莞没有。

最直接的原因就是棚改货币化安置。

去库存之后,大量需求涌入消费市场,包括很多三四线小城,房价涨的都很猛。

那东莞在做什么呢?

在做产业转型升级。

引入华为,东莞的高端产业基本上都依托华为。当然,还有OPPO、VIVO、小天才等等。

那些产业可都是纳税大户,再加上毛纺、五金磨具、家具原材料等基础足够厚的产业,东莞房价照样也不低,好一点的房子基本都是3、4、5万的价格。

这就是为什么现在东莞住宅供应很少的一个原因。

就是因为之前没赶上那一拨卫星城更新大潮,没有大拆大建,也就没有太多的新增供应出来

而其它很多卫星城,因为之前拆了很多城中村,所以现在的供应量就比较大。

一各方面,严重的供不应求会导致资源最集中的核心地段房价下跌。

另一各方面,需求外溢带动一些外围板块房价上扬。

所以,去年东莞一些板块的价格很有可能被再度刷新!

3

再看东莞。

东莞最大的优势就是跟深圳无缝衔接,广佛接壤的边界线很长。

这是深圳和东莞的地铁规划图。

广佛同城,东莞早已像藤曼一样附着在深圳身上。

所以,东莞买房,是两张明牌。

相比东莞,东莞不缺房子。

但买房应该坚持一个逻辑:临广。

只有临广,才有稀缺性。

在东莞的东部临广板块中,价值最大的就是千灯湖、北滘新城和三山新城。

千灯湖板块,金融中心,最贵,无新房,优质二手货房破6万。

三山新城板块,正在发展,进度快,投入大,产业引入强,需要时间,住宅规划少,2.7-3万+。

北滘新城板块,美的、碧桂园总部,产业强,深圳7号线,小环境不错,配套成熟,2.5-2.8万。

考虑到千灯湖价格高且无可选新房,可优先关注北滘新城、三山新城这三个板块。

北滘目前在售楼盘并不多,中海有个新项目刚入市,深圳7号线地铁口,均价26000-27000,主要卖地段。

旁边有个美的的项目,比中海距离地铁口稍远些,均价25000到28000。

三山新城目前有三四个项目在售,南边的中海28000-31000,快没房了。

东北边有个万科的新盘,三个地块,刚需地块25000-28000,改善地块据说要35000以上。

不过价格还没怎么变化,不少项目加推或新地块都宣传收回优惠。

4

最后是佛山。

佛山在房价层面,非常特殊,它不跟深圳和深圳,走的是独立行情。

跟东莞不一样的是,佛山产业没那么强势,可位置和环境是真的好!

环境和气候是粤港澳区几个卫星城里最合适的,最宜居的。

位置得天独厚,入海口,能让佛山的客源扩展到全国。

现在佛山房价也正在回升。

高价值板块主要集中在西江以东,十字门、香洲、唐家半岛、北围。

看几个重点楼盘的价格分布。

新房比较集中的北围目前均价在25000左右。

前环均价35000左右,后环30000左右。

高新产业主要集中在北围a片区。

北围b片区有一些住宅,美的、华润、正光、宝龙等,还有华发刚拿的地块。

北围2018年才开始拍第一块地,修跨海大桥,商业、学校等每项配套正在落地中,发展速率挺快。

佛山买房的逻辑其实也很清晰:

1、珠江口西岸,深珠合作在高新,珠澳合作在横琴。

2、珠江西岸,粤港澳区核心是沿海一圈。

3、佛山的新产业、新的年轻人未来的居住区,主要在佛山北站北围片区。

5

2021年末中国城镇化率是64.72%,到2050年有望达到80%。

这就意味着,未来几十年里,人口还会继续流动。

但,一线卫星城的人口已经饱和,很多强一线卫星城的发展也已经进入到中后期。

卫星城发展到一定程度,可容纳的人口和资源都有限。

接下来,卫星城的发展该怎么去突破呢?

其实,靠单个卫星城单打独斗已经很难同时实现突破了,怎么办?

这个时候,就需要依靠卫星城群协同发展,取长补短!

目前所有卫星城群里,最值得关注的,一定是长三角和珠三角!

七普统计数据显示,珠三角人口净流入约4000万人,长三角人口净流入超3500万人。

从全国各地涌进来的年轻人,就是这三个卫星城群源源不断的发展动力!

拥有人口流入+产业集群,注定越来越强!返回搜狐,查看更多

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