东莞房价和深圳房价哪个涨(投资买房,应该选东莞,还是深圳?)(深圳和东莞房价为什么相差这么多)

小产权房网    2023-10-11    52

股权投资,如果选东莞?却是深圳?

前段时间,有位难题探讨的许多:

房产股权投资,如果选东莞?却是深圳?

错,

只不过,那个公理从裂稃就错了!

东莞房价和深圳房价哪个涨(投资买房,应该选东莞,还是深圳?)(深圳和东莞房价为什么相差这么多)

严重错误的根本原因并并非简而言之的

”小小孩才做优先选择,孩童Kozhikode“的方法论,

而要,东莞与深圳,这类并并非两个“数量级"

在股权投资微观,也并非”非你即我”,

而要——”股权投资的卫星城高阶“

对绝大多数家中没矿、资本金非常有限的人来说,

股权投资成功之路,就像“升级换代练级”

第二局一把刀,生在Exi,

股权投资东莞,是打小怪,

股权投资深圳,是打BOSS

你不可能将间接一上去就去干BOSS,

BOSS爆的奖赏虽多,

但你的武器装备不如,体力值蕨科实,操作方式不熟

间接干BOSS是两回事。

东莞,起跑50万资本金,就能下车;

深圳,没150万,车窗也难捉摸不定,

但,你不可能将等攒够了150万再动手,

因为你赚钱的速度,永远跟不上房价上涨的速度,

所以,对深圳人,最好的优先选择是,

到东莞去,完成资本的原始积累。

小怪的奖赏虽少,但易上手,

东莞,是房投新人最好的练兵场,

适合新人完成资本的原始积累……

深圳,则是在有了一定资本之后,

才有资格进入的、国内富人资本金都想进入的、

可博取更大收益的全国大主场。

等资本金积累够了,股权投资经验和路术有了,

然后再杀回深圳,完成股权投资的升级换代。

这条“股权投资的卫星城高阶成功之路”,不仅适合深圳客,

对东莞人,同样如此。

深圳客的降维打击

2015年底,东莞遭遇了深圳客的“降维打击”

用刘慈欣《三体》小说中的“降维攻击”,

更容易描述东莞人当时心态。

当时的东莞人,整个是被打懵的:

这些人哪来的?他们为什么这么疯?

2015到2016年两年间,

深圳人几乎买下了0.6个东莞,

这种“降维攻击“,

并并非高等文明对低等文明的清洗,

而要“已觉醒的房产意识”

对“未觉醒的意识”的攻占。

只不过,当时的深圳人,

绝大多数也并没“真正觉醒”,

更多是“羊群效应”的跟随者,

只有少数人明白,他是奔着股权投资而来,

绝大多数深圳人,却还只是——我想有位家。

但无论如何,因“势"而成的这一批人,

很好的教育了东莞人,

从此,东莞本土的民间房投意识,

才真正开始觉醒……

临深的价值

什么是临深?

北京,有“环京”

上海,有“环沪”

深圳,自然有“临深”。

而东莞被深圳客最早攻占的,

便是”临深”

2015年10月、东莞镇区楼市第两个破2的,

便是临深的凤岗。

前段时间几个月,

东莞房投市场“临深”的爆光度,有下滑,

这,不代表”临深"不行,

仅仅是因为,9月后松山湖与南城太火,

才导致“临深”略显黯然。

需要明白,未来的东莞,

临深永远是主场之一。

在2018年之前,中国楼市是“全国楼市一盘棋”,

什么是楼市一盘棋?

举例来说,北上广深一线卫星城火了,

马上各省会和重点卫星城的二线火,

然后三线四线再跟进……

2019后的中国楼市,

已经彻底进入了“一城一策”,“一城一行情”的新常态:

各个卫星城因人口结构、

人才流向、经济发展起伏的不同,

都开始有了自己的“独立行情”。

楼市,也不再有太多的卫星城连动,

甚至同两个卫星城,也往往会因区域发展的不同,

有冰火两重天之势。

然,整体而言,东莞的楼市行情,

却没办法完全离开深圳而独立。

究其原因:两卫星城产业高度互补的大融合,

东莞已然成为深圳的大后方!

这一点,从华为与大疆这类全球巨头企业,

都纷纷在深莞两城之间开启“前店后厂”模式,

便可窥一斑而见全豹。

未来,东莞房投四大价值高地:

(排名不分先后)

其一:松山湖

未来将是东莞GDP第一,

高科技(高收入)人才最集中的区域

其二:南城

东莞主城区CBD所在,

本地人口、配套最集中区域

其三:滨海湾

国家粤港澳大湾区概念实践地

其四:临深

莞深经济交通融合的前沿、

深圳楼市购买力的必然外溢区

真“临深”,包含哪些区域?

(临深镇区一览)

东莞“临深”三大版块:

上图从左向右,依次是

滨海临深版块(长安)松朗临深版块(大朗、松山湖、大岭山)东南临深版块(黄江、塘厦、凤岗)

莞深双城居住重点板块分布

(数据来自:百度地图导航大数据)

1、滨海临深板块

共承接约4.13万深莞跨城居住人口,该板块内的长安镇与深圳的松岗街道、沙井街道在东宝河流域接壤,2017年跨东宝河新安大桥的正式通车,使两地车程比以前缩短了至少40分钟,极大地方便了人口的流动。未来,随着大湾区城际轨道交通升级换代,各高速、路桥、高铁、轻轨、地铁的全线对接,临深楼市才会迎来更恐怖的爆发。

滨海板块主要工作流向分布

(数据来自:百度地图导航大数据)

2、松朗临深版块:

松山湖区域对深圳的承接,已不单单是人口与楼市外溢,而要“产业后花园”的双城大联合,在此前松山湖专题时已谈及,此处不再赘述。

深圳人在松山湖工作人群来源统计

(数据来自:百度地图导航大数据)

坂田街道的跨城人群以中青年为主,高学历、高收入、高消费群体比重相对较高,其中高收入人群和高消费人群占比分别为31.3%和42.8%

有人问,这些百度大数据怎么来的?

也许、大概、可能将

是开车往返于莞深两地工作生活之人

在用百度地图手机导航时后台统计而来,

数据不可能将统计所有人,

只能统计到开车时使用【百度地图】做导航的人。

也许每10个往返莞深工作的人中,

有5个是每天自己开车往返的,

也许平均每10个开车人中,有2个是习惯用百度导航……

所以显示的统计数字,还需要自行脑补放大。

当然,还有许多并没优先选择往返,

而要优先选择间接从深圳移民长住东莞……

3、东南临深版块:

东莞临深板块共承接约5.54万深莞跨城居住人口,一方面,该板块与深圳在产业结构、产业链条等方面互补性强;另一方面,该区域以其价格洼地优势吸引众多深圳市民置业居住。

东南临深板块主要工作流向分布

(数据来自:百度地图导航大数据)

临深大数据,深圳人都住在哪?

有【房投学堂】群友经常问,

堂主,我想股权投资临深,

但不知道股权投资哪里最合适?

那个难题,除了自己要多跑跑临深几镇,

实地走访考察之外,

只不过,在那个大数据时代,

问问大数据,

也是两个不错的参考:

莞深交界线外地人集中小区分布图

(数据来自:百度地图导航大数据)

备注:利用百度大数据,识别出每个商品住房小区内现居住人数和跨城通勤人数,将跨城通勤人数大于500人的定义为“外地人小区”。

深圳人在东莞居住的小区统计(节选)

(数据来自:百度地图导航大数据)

临深,如何选?

关于临深的选筹方法论,

在房投老炮儿们看来,

只需把握最核心的一点:

一切以“大交通的通勤时间“为选筹标准。

综合来说,四个“靠”:

靠高速口、靠高铁口、靠轻轨口、靠地铁口

这四个“口”的价值高低又有不同,

以通勤的便捷度与成本考虑,

其价值排序为:

地铁》高速=高铁=轻轨

所以,在临深选筹,

如能优先优先选择未来有地铁规划的区域,

才是房产股权投资的最佳优先选择。

然而,因地铁规划的不确定性,

这同样也成为最难的优先选择。

因此,许多时候,房产股权投资,

也是在综合所有能搜集到的信息后,

做的一场”赌“。

赌赢了,赚的更多,

赌输了,也没什么,少赚点而已。

同时,所靠的四个”口"中,

如能找到四类交通在地理上重合的点,

则对两个楼盘的股权投资价值会有更大的增幅作用。

比如说,即靠高速口,又靠地铁口……

两个楼盘,在以上四个”口”中,

所能”靠“的“口”的类型越多,

代表交通越便捷,价值增幅就越大!

《临深》专题,即将开启

对临深,我一直未动笔,

究其原因,一是因为下半年的动静不大,

早写晚写都一样,

另一方面,也是因为松山湖与南城今年爆发,

热点不断,自然轮不到太多笔墨闲扯临深。

然而,随着松山湖与南城爆涨一轮后,

市场慢慢进入横盘调整期,这轮的热潮退却,

进入市场自然状态,也就能腾出笔墨,

着力写写临深了。

临深是两个越级话题,

未来也是两个超级热点,

我个人的不动产配置,

也在临深多有布局……

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